나루픽 · 금융·부동산 제도 정리 | 최종 업데이트 2026.07.14
“1층은 원래 좀 싸잖아요.”
부동산 중개소에서 흔히 듣는 말입니다. 그런데 얼마나 싼지 물으면 답이 제각각입니다. 5퍼센트라는 사람도 있고 10퍼센트라는 사람도 있습니다. 정확한 아파트 1층 할인율을 숫자로 말해주는 곳은 없습니다.
그래서 직접 계산했습니다. 국토교통부 실거래가 원자료에서 서울 아파트 매매 21만 5,179건을 뽑아, 같은 단지·같은 평형·같은 해에 거래된 집들끼리만 비교했습니다. 결론부터 말씀드리면, 흔히 말하는 “아파트 1층 할인율은 5~10퍼센트 싸다”는 통념은 반은 맞고 반은 틀렸습니다. 아파트 1층 할인율을 결정하는 것은 층 그 자체가 아니라 그 아파트가 몇 층짜리인가였습니다.
※ 이 글은 공개 실거래 데이터 기반의 일반 정보이며, 특정 매물의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 개별 거래 가격은 조건에 따라 크게 달라지므로 중개사·감정평가사 등 전문가 확인을 우선하세요.
분석 방법 안내
항목 적용 기준 원자료 국토교통부 실거래가 공개시스템 (서울 아파트 매매, 2021~2026년 계약분) 분석 대상 215,179건 / 23,166개 그룹 비교 단위 같은 구·동·단지·전용면적대·같은 연도에 3건 이상 거래된 그룹 산출 방식 각 거래의 ㎡당 단가 ÷ 그 그룹의 중앙값 = 상대가격 제외 해제(취소) 거래 단지가 다르면 층 효과가 아니라 입지 효과가 섞이고, 평형이 다르면 평형 효과가, 연도가 다르면 시세 변동이 섞입니다. 이 세 가지를 모두 묶어 통제했습니다. 산출 방식이 달라 감정평가 기준이나 다른 통계와 수치가 다를 수 있습니다.
3줄 요약
- 아파트 1층 할인율은 평균 5.2퍼센트였지만, 단지 높이에 따라 1.4퍼센트에서 7.1퍼센트까지 5배 벌어졌습니다.
- 2층은 1층의 절반, 3층부터는 2퍼센트 이내로 저층 부담이 빠르게 사라집니다. 5층 이상은 사실상 차이가 없습니다.
- 금액으로 보면 강남구 84㎡ 1층은 약 1억 1,775만원, 도봉구는 약 3,775만원 저렴합니다. 비율은 비슷해도 금액은 3배 차이입니다.
아파트 1층 할인율은 정확히 몇 퍼센트일까?
먼저 전체 평균입니다. 같은 단지·같은 평형의 중간 가격을 100으로 놓으면, 1층은 94.8이었습니다. 즉, 아파트 1층 할인율이 평균 5.2퍼센트 저렴합니다.
시중에서 흔히 말하는 “1층은 5~10퍼센트 싸다”는 통념의 아래쪽에 걸칩니다. 여기까지는 통념과 크게 다르지 않습니다.
그런데 이 평균 하나로는 아무것도 설명되지 않습니다. 전체를 단지 높이별로 쪼개보면 완전히 다른 그림이 나옵니다.
왜 아파트 층별 가격 차이가 단지마다 다를까?
| 단지 높이(최고층) | 1층 | 2층 | 3층 | 5층 |
|---|---|---|---|---|
| 10층 이하 | -1.4% | -0.4% | 0.0% | 0.0% |
| 11~15층 | -4.9% | -2.0% | -0.6% | 0.0% |
| 16~20층 | -5.6% | -3.0% | -1.5% | 0.0% |
| 21~25층 | -6.4% | -3.3% | -1.7% | -0.1% |
| 26층 이상 | -7.1% | -3.8% | -2.2% | -0.8% |
※ 기준(0%) = 같은 단지·같은 평형·같은 해 거래의 중앙값
5층짜리 아파트 1층 할인율은 사실상 거의 없습니다(-1.4%). 반면 26층 이상 고층 단지의 아파트 1층 할인율은 7.1퍼센트나 깎입니다. 같은 “1층”인데 5배 차이입니다.
이유는 직관적입니다. 5층짜리 저층 아파트에서는 1층이나 4층이나 조망과 채광에 큰 차이가 없습니다. 하지만 30층짜리 아파트라면 이야기가 다릅니다. 위로 올라갈수록 얻는 것(조망, 채광, 프라이버시)이 뚜렷해지고, 그만큼 1층이 포기하는 것도 커집니다. 비교 대상이 높아질수록 1층의 상대적 손해가 커지는 구조입니다.
감정평가에도 같은 개념이 있습니다 : 층별효용비율
이런 층별 가치 차이를 부동산 감정평가에서는 층별효용비율이라고 부릅니다. 막연한 관행이 아니라 감정평가실무기준과 토지보상평가지침에 규정된 공식 개념입니다.
흥미로운 것은, 이 규정이 현실 시장을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 학계에서 이미 나왔다는 점입니다. 송파구 아파트 실거래를 헤도닉 가격 모형으로 분석한 연구(허진·전해정, 2022)는 규정된 층별효용비율과 달리 15층 이상 고층에서 층별 효용 차이가 더 크다는 것을 실증했습니다.
저희 분석 결과와 일치합니다. 11~15층 단지의 아파트 1층 할인율이 4.9퍼센트인데 26층 이상에서는 7.1퍼센트로 커지는 저희 수치는, 그 연구가 말한 “고층일수록 층별 효용 차이가 크다”와 같은 방향입니다. 해당 연구는 송파구 한 곳을 대상으로 했고 서울 전역으로 확대할 필요가 있다고 밝혔는데, 이번 분석은 서울 25개 자치구 전체, 21만여 건을 대상으로 했다는 점에서 그 공백을 일부 메웁니다.
💡 저층이 부담스럽다면 3층부터 보세요. 2층은 아파트 1층 할인율의 대략 절반이고, 3층부터는 2퍼센트 이내로 떨어집니다. 5층 이상이면 사실상 저층 할인이 사라집니다. 예산이 빠듯한데 조망까지 포기하기 싫다면, 1~2층보다 3~5층 매물을 찾는 편이 합리적일 수 있습니다.
아파트 저층 가격, 실제로 얼마나 차이 날까?
퍼센트는 감이 잘 안 옵니다. 전용 84㎡(옛 34평형) 기준으로 금액을 환산했습니다.
| 자치구 | 84㎡ 기준가(중간층) | 1층 할인율 | 1층 예상 할인액 |
|---|---|---|---|
| 강남구 | 25.93억 | -4.5% | 약 1억 1,775만원 |
| 송파구 | 19.93억 | -6.2% | 약 1억 2,317만원 |
| 마포구 | 15.26억 | -6.7% | 약 1억 151만원 |
| 성동구 | 15.50억 | -5.8% | 약 8,994만원 |
| 노원구 | 8.29억 | -5.6% | 약 4,644만원 |
| 도봉구 | 5.75억 | -6.6% | 약 3,775만원 |
※ 2024년 이후 계약분, 전용 84㎡ 전후 기준
할인율(퍼센트)은 5~7퍼센트로 비슷하지만, 금액은 3배 이상 벌어집니다. 도봉구에서 1층을 고르면 3,775만원을 아끼지만, 강남구라면 1억 1,775만원입니다. 같은 “1층 할인”이라도 체감이 완전히 다릅니다.
뒤집어 말하면, 비싼 지역일수록 저층을 선택했을 때 절약되는 절대 금액이 큽니다. 대출 한도가 빠듯한 상황이라면 이 차이가 매수 가능 여부를 가를 수도 있습니다. 대출 한도 구조는 → 주택담보대출 한도 가이드 에서 생애최초·소득유형별로 정리했습니다.
꼭대기 층은 정말 손해일까?
“최상층은 여름에 덥고 겨울에 춥다”, “누수 위험이 있다”는 말을 많이 듣습니다. 실제 거래 가격은 어떨까요.
전체 최상층의 상대가격은 0.0퍼센트, 즉 중간층과 차이가 없었습니다. 통념처럼 할인되지도 않았습니다.
더 흥미로운 것은 26층 이상 고층 단지의 최상층은 오히려 1.10퍼센트 프리미엄이 붙었다는 점입니다. 조망이 확실한 초고층에서는 꼭대기가 단점이 아니라 장점으로 평가받는 셈입니다. 실제로 청약 시장에서 최상층 펜트하우스가 단지 내 최고 경쟁률을 기록하는 사례가 반복적으로 보고되는 것과도 방향이 맞습니다.
⚠️ 다만 이 수치는 조심해서 읽어야 합니다. 저희 데이터의 “최상층”에는 일반 세대의 꼭대기 층과 특화 설계된 펜트하우스가 구분 없이 섞여 있습니다. 펜트하우스가 프리미엄을 끌어올렸을 가능성을 배제할 수 없습니다. “고층 단지 최상층은 무조건 유리하다”로 읽지 마시고, “최소한 통념처럼 크게 할인되지는 않는다” 정도로 해석하시는 것이 안전합니다.
1층인데 오히려 비싼 집이 있습니다
가장 정직하게 밝혀야 할 부분입니다.
1층 거래의 약 14퍼센트는 같은 단지·같은 평형의 중앙값보다 오히려 비쌌습니다. 평균만 보면 절대 보이지 않는 사실입니다.
이유로는 필로티 구조(1층이 주차장이라 실제로는 2층 높이), 전용 정원이나 테라스가 딸린 특화 설계, 저층 특화 평면 등이 거론됩니다. 하지만 실거래 데이터에는 이런 정보가 담겨 있지 않아 저희도 확인할 수 없습니다. 추정일 뿐입니다.
그래서 결론은 이렇습니다. 이 글의 숫자는 “이 정도가 시장의 평균적인 모습”이라는 참고 기준이지, 개별 매물에 그대로 적용할 공식이 아닙니다. 실제 그 집이 필로티인지, 정원이 있는지, 앞 동이 가리는지는 직접 가서 봐야 알 수 있습니다.
저층 매수를 고려한다면 (실전 활용)
기준가 대비 저층의 적정 할인율을 추정합니다.
- 매수자라면: 같은 평형 중간층 실거래가를 확인한 뒤, 위 표의 할인율을 적용해 협상의 출발선을 잡을 수 있습니다. 26층짜리 단지의 아파트 1층 할인율이 중간층과 3퍼센트밖에 차이 나지 않는다면, 그 매물은 시장 평균보다 비싸게 나온 것일 수 있습니다.
- 매도자라면: 저층이라고 무작정 깎아줄 필요는 없습니다. 저층 아파트(10층 이하)라면 할인 근거가 약하고, 필로티나 전용 정원 같은 장점이 있다면 오히려 프리미엄을 주장할 여지가 있습니다.
- 직접 확인할 것: 앞 동과의 거리, 실제 채광 시간, 도로·놀이터 소음, 사생활 노출 정도, 습기와 벌레 문제. 이런 요소는 데이터로 알 수 없고 직접 가서 확인해야만 합니다. 가능하면 낮과 저녁에 각각 가보세요.
분석의 한계
- 서울 아파트만 분석했습니다. 빌라·오피스텔, 그리고 다른 지역은 포함되지 않았습니다.
- 개별 조건을 통제하지 못했습니다. 향, 조망, 앞 동과의 거리, 수리 상태, 필로티 여부는 실거래 데이터에 없습니다. 같은 1층이라도 이런 조건에 따라 가격이 크게 갈립니다.
- 최상층 구분이 불가능합니다. 펜트하우스와 일반 세대의 꼭대기 층이 섞여 있습니다.
- 2021~2026년 기준입니다. 시장 상황이 바뀌면 층별 선호도 달라질 수 있습니다.
- 감정평가 기준이 아닙니다. 실거래 기반 통계 추정치이며, 공식 감정평가액과는 다릅니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 아파트 1층 할인율은 보통 몇 퍼센트인가요?
서울 아파트 실거래 21만여 건을 같은 단지·같은 평형끼리 비교한 결과 평균 5.2퍼센트였습니다. 다만 단지 높이에 따라 크게 달라져, 10층 이하 저층 단지는 1.4퍼센트, 26층 이상 고층 단지는 7.1퍼센트로 5배 차이가 났습니다.
Q2. 왜 고층 아파트일수록 1층이 더 많이 깎이나요?
5층짜리 아파트에서는 1층과 4층의 조망·채광 차이가 작습니다. 반면 30층짜리 아파트에서는 위층이 누리는 이점이 뚜렷해, 1층이 포기하는 가치가 그만큼 커집니다. 감정평가에서 말하는 층별효용비율 개념과 같은 원리이며, 고층에서 층별 효용 차이가 더 크다는 점은 학술 연구에서도 실증된 바 있습니다.
Q3. 2층이나 3층도 많이 깎이나요?
2층은 1층 할인의 대략 절반 수준(-0.4~-3.8%)이고, 3층부터는 2퍼센트 이내로 줄어듭니다. 5층 이상이면 사실상 저층 할인이 사라집니다. 저층 부담을 줄이면서 가격 이점을 챙기려면 3~5층 매물이 현실적인 절충안이 될 수 있습니다.
Q4. 아파트 최상층은 가격이 깎이나요?
저희 분석에서는 최상층의 상대가격이 중간층과 차이가 없었고(0.0%), 26층 이상 고층 단지에서는 오히려 1.10퍼센트 프리미엄이 붙었습니다. 다만 이 수치에는 펜트하우스가 섞여 있어 해석에 주의가 필요합니다. 통념과 달리 크게 할인되지는 않는다는 정도로 이해하시는 것이 안전합니다.
Q5. 1층인데 시세보다 비싼 매물은 왜 그런가요?
1층 거래의 약 14퍼센트는 같은 단지·평형의 중앙값보다 비싸게 거래됐습니다. 필로티 구조, 전용 정원이나 테라스, 저층 특화 설계 등이 원인으로 거론되지만 실거래 데이터에는 해당 정보가 없어 확인할 수 없습니다. 개별 매물은 반드시 직접 확인하셔야 합니다.
Q6. 이 분석의 원자료는 어디서 볼 수 있나요?
국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 누구나 같은 원자료를 열람할 수 있습니다. 나루픽은 서울 아파트 매매 2021~2026년 계약분 중 같은 단지·평형·연도에 3건 이상 거래된 21만 5,179건을 추려 분석했습니다.
마무리 : 1층이 싼 게 아니라, 높은 아파트의 1층이 쌉니다
기억할 것은 세 가지입니다.
① 아파트 1층 할인율은 하나의 숫자가 아닙니다. 단지 높이에 따라 1.4퍼센트에서 7.1퍼센트까지 벌어집니다. “1층은 원래 5퍼센트 싸다”는 말은 고층 단지에는 부족하고 저층 단지에는 과합니다.
② 3층이 분기점입니다. 2층은 1층의 절반, 3층부터는 2퍼센트 이내입니다. 저층의 가격 이점을 챙기면서 부담을 줄이고 싶다면 3~5층이 현실적인 선택지입니다.
③ 평균은 참고선일 뿐입니다. 1층 거래의 14퍼센트는 오히려 비쌌습니다. 필로티인지, 정원이 있는지, 앞 동이 가리는지는 직접 가서 봐야 알 수 있습니다.
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참고 안내: 본 글은 공개 실거래 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적의 분석이며, 특정 매물이나 단지의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 제시된 할인율은 통계적 추정치로 개별 매물에 그대로 적용할 수 없으며, 실제 가격은 향·조망·소음·구조 등 개별 조건에 따라 크게 달라집니다. 중요한 의사결정 전에는 중개사·감정평가사 등 전문가의 확인을 거치시기 바랍니다.
참고자료
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 아파트 매매 실거래가 상세(서울, 2021~2026년 계약분) · 원자료 직접 수집
- 감정평가실무기준 · 토지보상평가지침 (층별효용비율 규정) · 국토교통부
- 허진, 전해정(2022), 「아파트 층별효용비율에 관한 연구: 서울 송파구를 중심으로」, 『부동산법학』, 한국부동산법학회 · 고층에서 층별 효용 차이가 더 크다는 실증 결과 교차 확인
- 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE) · 층별효용비율 통계 참고
※ 분석 기준 : 계약일 기준 · 해제 거래 제외 · 같은 구·동·단지·전용면적대·연도에 3건 이상 거래된 그룹만 사용(215,179건 / 23,166개 그룹) · 각 거래의 ㎡당 단가를 그룹 중앙값으로 나눈 상대가격 기준 · 층별 상대가격의 중앙값으로 집계
※ 고지 : 본 수치는 나루픽이 국토교통부 실거래 원자료를 직접 분석한 자체 산출 결과이며, 감정평가 기준이나 다른 기관 통계와 다를 수 있습니다.