청약 가점 계산법과 당첨전략 2026 — 무주택기간·부양가족·통장 84점 완전정리

나루픽 · 금융·부동산 제도 정리 | 최종 업데이트 2026.07.11.

민영주택 청약에서 당첨자를 가르는 것은 84점 만점의 가점입니다. 그런데 청약 가점 계산 점수는 은행이나 청약홈이 알아서 계산해 주는 게 아니라, 무주택기간과 부양가족 수는 본인이 직접 입력해야 하고, 잘못 입력하면 당첨이 되고도 부적격으로 취소됩니다. 한국부동산원이 국회에 제출한 자료에 따르면 2017~2021년 부적격 원인의 70% 이상이 청약가점 오류였습니다. 이 글은 가점 3개 항목이 각각 어떻게 계산되는지, 어디서 실수가 잦은지, 그리고 2024년부터 달라진 배우자 통장 합산까지 공식 기준으로 정리합니다.

3줄 요약

1. 청약 가점 계산은 무주택기간 32점 + 부양가족 35점 + 통장가입기간 17점 = 84점 만점입니다.
2. 무주택기간은 만 30세(그 전 혼인 시 혼인신고일)부터 계산하고, 부양가족은 등본 기준으로 예외가 많아 가장 실수가 많습니다.
3. 가점은 본인 책임으로 입력합니다 — 신청 전 청약홈 가점 계산기와 공고문으로 반드시 확인하세요.

청약 가점제란? 84점은 어떻게 구성되나

가점제는 민영주택 일반공급 1순위에서 경쟁이 생겼을 때, 점수가 높은 순으로 당첨자를 뽑는 방식입니다(주택공급에 관한 규칙 제28조). 점수는 세 항목으로 구성됩니다.

항목	만점	점수가 오르는 방식
부양가족 수	35점	기본 5점 + 1명당 5점, 6명 이상 만점
무주택기간	32점	1년당 2점, 15년 이상 만점
청약통장 가입기간	17점	1년당 1점, 15년 이상 만점 (+배우자 합산 최대 3점)

먼저 짚을 것 하나 — 가점제는 민영주택 얘기입니다. 국민주택은 가점제가 아니라 순위·순차제(3년 이상 무주택 세대 중 저축총액 또는 납입횟수가 많은 순)로 당첨자를 뽑습니다. 내 통장으로 국민주택 위주 전략을 짤지, 민영 가점 전략을 짤지는 → 청약통장 완전정리 2026 글에서 다뤘습니다.

무주택기간 32점 — “만 30세”와 “혼인신고일”이 기준

언제부터 세나: 무주택기간은 태어나서부터가 아니라 만 30세가 되는 날부터 계산합니다. 단, 30세가 되기 전에 혼인했다면 혼인신고일부터입니다. 그래서 만 30세 미만 미혼이라면 실제로 집이 없어도 무주택기간 점수는 청약 가점 계산 0점입니다.

누구 기준으로 보나: 청약자 본인과 배우자를 기준으로 봅니다. 본인 또는 배우자가 주택을 소유한 적이 있다면, 그 주택을 처분해 무주택자가 된 날(2회 이상이면 가장 최근에 무주택자가 된 날)과 기산점(만 30세 또는 혼인신고일) 중 더 늦은 날부터 다시 계산합니다. 과거에 잠깐이라도 집을 가졌다면 무주택기간이 그 시점에 리셋된다는 뜻입니다.

무주택기간	점수	무주택기간	점수
30세 미만 미혼·유주택	0점	8년 이상~9년 미만	18점
1년 미만	2점	9년 이상~10년 미만	20점
1년 이상~2년 미만	4점	10년 이상~11년 미만	22점
2년 이상~3년 미만	6점	11년 이상~12년 미만	24점
3년 이상~4년 미만	8점	12년 이상~13년 미만	26점
4년 이상~5년 미만	10점	13년 이상~14년 미만	28점
5년 이상~6년 미만	12점	14년 이상~15년 미만	30점
6년 이상~7년 미만	14점	15년 이상	32점(만점)
7년 이상~8년 미만	16점

⚠️ 분양권·입주권도 주택입니다. 2018년 12월 11일(주택공급규칙 개정 시행일) 이후 계약·취득한 분양권과 입주권은 주택 소유로 봅니다(미분양 최초 공급계약은 예외). “아직 등기 전이니 무주택”이라고 생각하고 입력했다가 부적격되는 대표 사례입니다.

부양가족 35점 — 배점이 가장 크고, 실수도 가장 많다

부양가족은 1명당 5점으로 세 항목 중 영향력이 가장 큽니다. 기본이 5점(0명)이라 6명 이상이면 청약 가점 계산 35점 만점입니다.

부양가족 수	0명	1명	2명	3명	4명	5명	6명 이상
점수	5점	10점	15점	20점	25점	30점	35점

누가 인정되나? 입주자모집공고일 현재 청약자의 주민등록등본에 등재된 세대원이면서, 아래의 법령상 인정요건까지 충족해야 합니다

• 배우자 — 주민등록이 분리돼 있어도 인정되며, 분리세대인 배우자와 같은 등본에 있는 세대원(자녀 등)도 포함됩니다.
• 직계존속(부모·조부모, 배우자의 직계존속 포함) — 청약자가 세대주로서 3년 이상 계속 부양(같은 등본 등재)한 경우에만 인정됩니다. 어제 전입신고한 부모님은 부양가족이 아닙니다.
• 직계비속(자녀·손자녀) — 미혼인 자녀만 해당합니다. 만 30세 이상 미혼 자녀는 공고일 기준 최근 1년 이상 계속 같은 등본에 등재된 경우에만 인정됩니다. 부모가 모두 사망한 미혼 손자녀도 포함됩니다.

⚠️ 유주택 직계존속은 제외됩니다. 만 60세 이상 직계존속이 집을 갖고 있으면 청약자 본인의 ‘무주택 여부’ 판정에서는 예외로 봐주지만, 부양가족 수를 셀 때는 그 직계존속(과 그 배우자)을 빼야 합니다(청약홈 기준). “부모님을 모시니 +2명”이라고 넣었다가 부적격되는 단골 사례이니, 부모님 명의 주택·분양권 유무를 반드시 확인하세요.

부양가족을 늘리려고 급하게 세대를 합치는 경우가 있는데, 직계존속은 3년 요건 때문에 효과가 없고, 위장전입 등 조작성 세대 합가는 공급질서 교란으로 형사처벌·계약취소는 물론 최대 10년의 청약자격 제한까지 받을 수 있습니다. 2026년에는 국토교통부·국무조정실이 부양가족 실거주 여부를 겨냥한 부정청약 합동 전수조사에 착수했을 만큼 검증이 강화되는 추세입니다. 등본은 전입신고로 만들어지는 서류인 만큼, 전입신고의 효력이 궁금하다면 → 전입신고·확정일자 완전정리 글을 참고하세요.

🔔 부양가족 기준, 강화 개정이 추진 중입니다(발행·청약 시점 확인). 국토교통부가 2026년 4월 30일 입법예고한 주택공급규칙 개정안은 ① 만 30세 이상 자녀의 등재요건을 1년 → 3년으로 강화하고, ② 실거주 검증을 위해 건강보험 자격득실확인서 제출을 의무화하며, ③ 공고일 기준 최근 3년 내 계속 90일 초과 해외체류한 직계존속·직계비속을 부양가족에서 제외(30세 미만 자녀는 공고일 현재 국내 체류 시 인정)하는 내용입니다. 이 글의 본문은 현행 기준이므로, 청약 시점에는 공고문에서 적용 기준을 확인하세요.

청약통장 가입기간 17점 — 배우자 통장 합산까지

통장 점수는 세 항목 중 유일하게 시간이 자동으로 쌓아 주는 청약 가점 계산입니다. 청약홈·은행이 자동 산정해 주므로 오입력 위험도 가장 적습니다.

가입기간	점수	가입기간	점수
6개월 미만	1점	8년 이상~9년 미만	10점
6개월 이상~1년 미만	2점	9년 이상~10년 미만	11점
1년 이상~2년 미만	3점	10년 이상~11년 미만	12점
2년 이상~3년 미만	4점	11년 이상~12년 미만	13점
3년 이상~4년 미만	5점	12년 이상~13년 미만	14점
4년 이상~5년 미만	6점	13년 이상~14년 미만	15점
5년 이상~6년 미만	7점	14년 이상~15년 미만	16점
6년 이상~7년 미만	8점	15년 이상	17점(만점)
7년 이상~8년 미만	9점

• 최초 가입일 기준: 청약예금·부금에서 주택청약종합저축으로 전환했거나 예치금액 변경·명의변경을 했어도, 가입기간은 최초 가입일(순위기산일)로 계산합니다. 단, 해지 후 재가입하면 0부터 다시 시작합니다.
• 배우자 통장 합산(2024.3.25 시행): 배우자도 공고일 현재 유효한 청약통장을 보유하고 있어야 하며, 이 경우 민영주택 일반공급 가점제에서 배우자 통장 가입기간의 50%를 점수로 환산해 최대 3점까지 더할 수 있습니다(합산 후 상한은 그대로 17점). 예: 본인 5년(7점) + 배우자 2년(50%인 1년 인정 → 3점) = 10점. 점수는 공고문의 배우자 통장 점수표에 따라 본인 책임으로 산정해 입력합니다.
• 동점이면 통장이 가른다: 동일 가점으로 경쟁하면 청약통장 가입기간이 긴 사람이 당첨자로 결정됩니다(2024.3.25~). 만점권 경쟁에서는 통장 나이가 사실상 마지막 변별력입니다.
• 미성년 가입기간은 최대 5년 인정(2024년~): 종전 2년에서 5년으로 늘었습니다(인정총액 600만원). 자녀 통장은 대략 중학교 2학년 무렵 만들어 주면 미성년 인정분을 꽉 채웁니다. 다만 제도 시행 전에 이미 성년이 된 사람은 종전대로 2년까지만 인정됩니다.

청약 가점 계산기 — 내 점수 지금 확인하기

아래 청약 가점 계산기에 입력하면 항목별 점수와 합계를 추정할 수 있습니다. 배우자 통장 합산까지 반영했습니다.

청약 가점 계산 결과는 추정치입니다. 실제 신청 시에는 청약홈 공식 가점 계산기로 청약 가점 계산 결과를 재확인하고, 공고문의 세부 기준(부양가족 예외, 배우자 통장 점수표)을 따라 입력하세요.

가점이 낮다면 — 추첨제와 특별공급이라는 다른 문제

가점이 낮다고 청약을 접을 필요는 없습니다. 민영주택 일반공급 물량의 일부는 추첨제로 뽑고, 그 추첨 물량의 75%는 무주택자에게 우선 배정됩니다(주택공급에 관한 규칙 제28조).

※ 아래 표는 현행 규칙의 일반적인 기준이며, 공급 유형과 규제지역 지정에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 적용 비율은 해당 단지 공고문이 기준입니다.

전용면적	규제지역 (투기과열지구·청약과열지역 등)	그 외 지역
60㎡ 이하	가점 40% + 추첨 60%	가점 최대 40%(지자체) + 나머지 추첨
60㎡ 초과~85㎡ 이하	가점 70% + 추첨 30%	가점 최대 40%(지자체) + 나머지 추첨
85㎡ 초과	투기과열지구 가점 80% + 추첨 20% 청약과열지역 가점 50% + 추첨 50%	추첨 100%

즉 규제지역이라도 소형(60㎡ 이하)은 절반 이상이 추첨입니다. 무주택기간이 짧고 부양가족이 적은 2030이라면 소형 추첨 물량과, 신혼부부·생애최초·신생아(2세 미만 자녀 가구) 등 특별공급 자격을 먼저 점검하는 편이 가점을 몇 년 기다리는 것보다 빠를 수 있습니다.

⚠️ 가점제·추첨제 비율과 규제지역 지정 현황은 부동산 대책에 따라 자주 조정됩니다(예: 10·15 대책 이후 규제지역 확대). 위 표는 현행 규칙 기준이며, 실제 비율은 반드시 해당 단지 입주자모집공고문에서 확인하세요.

그래서 몇 점이면 당첨되나 — 커트라인의 현실

정해진 커트라인은 없습니다. 당첨 가점은 단지·지역·타입·시기마다 다르고, 같은 단지 안에서도 타입별로 수십 점씩 벌어집니다. 인기 지역 중소형은 만점에 가까운 점수가 필요한 반면, 경쟁이 덜한 단지는 훨씬 낮은 점수로도 당첨됩니다.

막연한 소문 대신 데이터를 보세요. 청약홈 → 청약일정 및 통계 → 당첨가점 정보에서 단지별 최저·최고 당첨 가점이 공개됩니다. 관심 지역에서 최근 분양한 비슷한 단지들의 최저 당첨 가점을 몇 개 확인하면, 청약 가점 계산을 통해 내 점수로 노려볼 단지 수준이 현실적으로 보입니다.

가점을 올리는 방법은 결국 세 가지뿐입니다 — 무주택을 유지하고(1년에 2점), 통장을 깨지 않고(1년에 1점), 부양가족 변동(출산·혼인·합가 3년 경과)을 기다리는 것. 청약 직전에 할 수 있는 일은 없고, 미리 관리한 사람이 가져가는 점수입니다.

가점은 본인 책임 — 부적격이라는 최악의 시나리오

인터넷 청약에서 통장 가입기간은 자동 계산되지만, 무주택기간과 부양가족 수는 본인이 직접 입력합니다. 잘못 입력해 당첨되면 부적격 처리되어 당첨이 취소되고, 당첨일부터 지역에 따라 정해진 기간(최대 1년) 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없습니다(주택공급규칙 제58조). 수년간 쌓은 통장과 기회가 입력 실수 하나로 날아가는 셈입니다. 다만 소명기간에 재산정한 가점이 그 타입의 당첨 커트라인(최저 당첨 가점) 이상이면 당첨이 유지되는 구제 조항은 있습니다(같은 조 제4항).

신청 전 체크리스트:

1. 청약홈 가점 계산기로 세가지 청약 가점 계산 결과를 각각 확인 (특히 무주택기간, 유주택 이력)
2. 부모님·배우자 명의의 주택·분양권 유무 확인 (등기부·건축물대장, 정부24)
3. 주민등록등본을 발급해 부양가족 등재 기간 확인 (직계존속 3년, 30세 이상 미혼 자녀 1년)
4. 헷갈리면 청약홈 고객센터(1644-7445)나 공고문의 문의처에 확인 후 신청

자주 묻는 질문 FAQ

마무리

청약 가점 계산의 핵심은 ① 84점 = 부양가족 35 + 무주택 32 + 통장 17이라는 구조, ② 무주택기간은 만 30세(혼인 시 혼인신고일) 기산에 유주택 이력으로 리셋된다는 점, ③ 부양가족은 등본 + 3년/1년 요건 + 유주택 직계존속 제외라는 예외가 많아 가장 위험한 항목이라는 점, ④ 2024년부터 배우자 통장 합산(최대 3점)과 동점 시 장기가입자 우선이 적용된다는 점입니다. 가점이 낮다면 소형 추첨제와 특별공급이 더 빠른 길일 수 있습니다. 덧붙여 30세 이상 자녀의 등재요건을 3년으로 강화하는 규칙 개정이 추진 중이니, 청약 시점의 공고문 기준을 따르세요.

무엇보다 청약 가점 계산은 본인 책임으로 입력하는 숫자이니, 신청 전 청약홈에서 한 번 더 확인하세요.

관련 글: → 청약통장 완전정리 2026 → 청년 주택드림 청약통장 → 내 집 마련 주택담보대출 한도 2026 → 전입신고·확정일자 완전정리 → 전세보증금 반환보증 완전정리 → 실거래 21만건으로 확인한 아파트 1층 할인율

참고 안내: 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 단지 청약 권유나 투자·법률 자문이 아닙니다. 가점 산정 기준과 가점제·추첨제 비율은 주택공급규칙 개정에 따라 변경될 수 있으니, 청약 신청 전 반드시 청약홈 가점 계산기와 해당 단지 입주자모집공고문으로 최종 확인하시기 바랍니다. 가점 오입력에 따른 부적격 등 최종 판단과 책임은 본인에게 있습니다.

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참고 자료

• 주택공급에 관한 규칙 제28조·별표(가점제 배점 기준) — 국가법령정보센터
• 청약홈(applyhome.co.kr) 청약가점 계산기·APT 당첨가점 정보 — 한국부동산원
• HUG 주택도시보증공사 주택청약도우미(가점 항목별 산정 기준)
• 대한민국 정책브리핑 「청약제도 개편」(배우자 통장기간 합산·동점자 처리·미성년 인정기간, 2024)
• 찾기쉬운 생활법령정보 「아파트 분양받기 — 일반공급·당첨 취소 및 당첨 제한」(가점제·추첨제 비율, 규칙 제58조)
• 대한민국 정책브리핑 「부정청약 당첨 의심 전수 조사」(2026.5)
• 한국부동산원 부적격 사유 국회 제출 자료(2017~2021, 부적격 원인 70% 이상이 가점 오류)